Seit dem 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft — und bringt für Eigentümer von Nichtwohngebäuden ab dem 1. Januar 2027 neue Energieausweis-Pflichten, die in der öffentlichen Debatte bislang kaum ankommen. Wer jetzt nicht prüft, riskiert bei der nächsten Vermietung oder Transaktion ohne gültigen Ausweis dazustehen. Und die MEPS-Sanierungspflicht, die ab 2030 scharf greift, braucht einen Planungsvorlauf von drei bis fünf Jahren.
Das Wichtigste in Kürze
- Das GModG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); wesentliche Heizungsregelungen sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft.
- Das neue Energieausweisrecht (§§ 79–88c GModG) greift sechs Monate nach der Verkündung, also ab dem 1. Januar 2027.
- Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist bei Verkauf oder Vermietung künftig ausschließlich der Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung nach § 81 GModG) zulässig; der Verbrauchsausweis bleibt für reine Wohngebäude wählbar.
- Die NWG-Sanierungspflicht (§ 40 GModG) ist der härteste Hebel: Ab 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf das 3,50-fache des Referenzgebäudewerts nicht überschreiten, ab 2033 nur noch das 2,95-fache.
- Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum angegebenen Ablaufdatum (in der Regel zehn Jahre) — niemand muss seinen Ausweis wegen der Reform vorzeitig erneuern.
Zwei Gesetzesstufen, zwei Zeitpläne
Das GModG tritt nicht en bloc in Kraft. Die Neuregelungen zum Heizungstausch (u. a. Abschaffung der 65-%-EE-Pflicht, Bio-Treppe, geänderte CO₂-Kostenteilung) gelten seit dem 29. Juli 2026. Die Regelungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie EPBD — darunter das neue Energieausweisrecht — treten sechs Monate nach der Verkündung in Kraft, also zum 1. Januar 2027.
Gestaffelt folgen: der Nullemissionsstandard für behördlich genutzte Nichtwohngebäude zum 1. Januar 2028 und für alle Neubauten zum 1. Januar 2030.
Das Ende der 65-%-Regel und die Bio-Treppe gelten also bereits jetzt. Die Energieausweis-Reform hat noch Vorlauf — aber der ist kürzer als er wirkt: Wer im ersten Quartal 2027 eine Gewerbeeinheit vermietet, braucht den neuen Ausweis bereits.
Was sich am Energieausweis ab 2027 konkret ändert
Die §§ 79 bis 88c GModG fassen die bisherigen Regelungen zu Energieausweisen neu und erweitern den Pflichtinhalt erheblich. Künftig müssen alle Energieausweise die Energieeffizienzklasse ausweisen — das gilt auch für den Primärenergiekennwert und den Endenergiekennwert: Sie werden ab dem 1. Januar 2027 zu allgemeinen Standardangaben.
Die Bezeichnungen ändern sich: Aus „Energiebedarfsausweis” wird „Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung” (§ 81 GModG), aus „Energieverbrauchsausweis” wird „Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs” (§ 82 GModG). Inhaltlich bleibt die Logik gleich, die Bezeichnungen sind enger an die EU-Richtlinie angelehnt.
| Thema | Bisher (GEG 2024) | Ab 01.01.2027 (GModG) |
|---|---|---|
| Ausweis Wohngebäude | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis wählbar | Weiterhin wählbar (§ 82 GModG, verschärfte Datenanforderungen) |
| Ausweis NWG / gemischt bei Verkauf, Vermietung | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis wählbar | Nur Bedarfsausweis (§ 81 GModG) |
| Effizienzklassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H (unverändert) |
| Effizienzklassen NWG | Keine Klassen | Neu: A bis G (EU-weit vergleichbar, Anlage 10a GModG) |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Pflichtangaben | Primär- und Endenergie, CO₂ | Zusätzlich: THG-Emissionen, EE-Anteil, Niedertemperaturfähigkeit |
| Gültigkeitsdauer | 10 Jahre | 10 Jahre (unverändert, § 79 Abs. 3 GModG) |
Während die EU eine einheitliche Skala von A bis G fordert, differenziert das deutsche Gesetz: Wohngebäude behalten die bekannte Skala von A+ bis H; Nichtwohngebäude erhalten erstmals die neue EU-Skala von A bis G, wobei Klasse A das Nullemissionsgebäude markiert und Klasse G die energetisch schlechtesten Gebäude.
Der Ausweis enthält künftig unter anderem Angaben zu Primär-, End- und Nutzenergie, betriebsbedingten Treibhausgasemissionen, am Standort erzeugter erneuerbarer Energie, Reaktionsfähigkeit auf externe Signale, Niedertemperaturfähigkeit des Wärmeverteilungssystems sowie Modernisierungsempfehlungen.
Bedarfsausweis-Pflicht für NWG: Was das praktisch bedeutet
Bei Verkauf oder Vermietung von Nichtwohngebäuden und gemischt genutzten Gebäuden ist ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich der Bedarfsausweis nach § 81 GModG zulässig. Der Verbrauchsausweis nach § 79 Abs. 1 GModG bleibt für NWG weiterhin generell ausstellbar — er scheidet aber bei transaktionsbezogenen Anlässen (Verkauf, Neuvermietung) aus. Für reine Wohngebäude bleibt die Wahlfreiheit erhalten, sofern die neuen strengen 24-Monats-Verbrauchsdaten vorliegen.
Ein Bedarfsausweis erfordert eine vollständige energetische Berechnung nach DIN/TS 18599:2025-10: U-Werte aller Bauteile der Gebäudehülle, Anlagentechnik (Heizung, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung) und Primärenergiebilanz. Dafür müssen aktuelle Bestandsunterlagen vorliegen. Fehlen Baupläne oder Sanierungsnachweise — in Hamburger Büro- und Gewerbegebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren keine Seltenheit — ist eine Vor-Ort-Aufnahme nötig.
Der Zeitaufwand für Berechnung und Dokumentation liegt typischerweise bei vier bis acht Wochen. Wer im Januar oder Februar 2027 eine Gewerbeeinheit neu vermietet oder verkauft, ohne rechtzeitig einen Bedarfsausweis beauftragt zu haben, riskiert einen Bußgeldbescheid. Die Ordnungswidrigkeitentatbestände des GModG sind inhaltlich aus dem GEG übernommen.
Die MEPS-Sanierungspflicht: Welche Gebäude ab 2030 unter Zugzwang geraten
Das GModG setzt mit § 40 erstmals verbindliche Mindestenergiestandards (Minimum Energy Performance Standards, MEPS) für Nichtwohngebäude in deutsches Recht um. Der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf — umfassend Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung — wird an das jeweilige Referenzgebäude gekoppelt. Für die Referenzberechnung ist dabei abweichend von Anlage 2 generell ein Primärenergiefaktor von 0,7 anzusetzen.
Der Primärenergiebedarf darf bei bestehenden Nichtwohngebäuden:
- ab 01.01.2030 das 3,50-fache des Referenzgebäudewerts nicht überschreiten (betrifft laut EPBD rund die schlechtesten 16 % des Bestands),
- ab 01.01.2033 das 2,95-fache nicht überschreiten (betrifft rund die schlechtesten 26 % des Bestands).
Die Pflicht gilt ohne Einzelnachweis als erfüllt, wenn das Gebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde, mindestens dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 entspricht oder überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme beheizt wird. Ausnahmen gelten u. a. für Baudenkmale, Gebäude mit Abrissabsicht und Gebäude auf aufgegebenen Betriebsgeländen sowie bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.
Ein unsaniertes Bürogebäude aus den frühen 1970er Jahren mit alter Öl- oder Gasanlage und ohne Wärmedämmung liegt in der Regel deutlich über dem 3,50-fachen Referenzwert. Für solche Objekte — in Hamburg gibt es sie vielfach in Eimsbüttel, Barmbek-Süd oder Bergedorf — beginnt der Handlungszwang nicht 2030, sondern jetzt. Eine umfassende Sanierung braucht drei bis fünf Jahre von der Planung bis zur Fertigstellung. Wer 2030 die Schwelle halten will, sollte jetzt mit der Analyse beginnen.
Nachweis, Ausnahmen und Heizungs-Check bis September 2027
§ 41 GModG regelt den Nachweis gegenüber der zuständigen Behörde. Dieser kann anhand eines Energieausweises oder in anderer geeigneter Weise geführt werden. Ein bestehender Energiebedarfsausweis kann als Nachweis dienen — jedoch nur eingeschränkt: bis Ende 2032, wenn der ausgewiesene Primärenergiebedarf beim höchstens 0,5-fachen des Skalenendwerts liegt; ab 2033 nur noch beim höchstens 0,4-fachen. Ein Verbrauchsausweis reicht für diesen Nachweis generell nicht aus.
Ergänzend gilt laut § 60b GModG: Heizungs-Altanlagen (Einbau vor dem 01. Oktober 2009) in Gebäuden ab 6 Wohneinheiten müssen bis zum 30. September 2027 geprüft werden. Diese Prüfpflicht betrifft Hamburger Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer größerer Mietshäuser unmittelbar.
Hinzu kommt: § 56 GModG schreibt vor, dass Nichtwohngebäude mit einer Nennleistung der Heizungs- oder Klimaanlage von mehr als 70 kW bis zum 31. Dezember 2029 mit Gebäudeautomation ausgerüstet sein müssen (sofern technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar). Die bisherige Schwelle lag bei über 290 kW — durch die Absenkung auf 70 kW fallen nun deutlich mehr Büro- und Gewerbegebäude unter diese Pflicht. Für größere Büro- und Gewerbegebäude in Hamburg ist das ein weiterer, zeitlich klar befristeter Investitionspunkt.
Was gilt für Wohngebäude?
Für private Wohngebäude gibt es keine individuelle MEPS-Sanierungspflicht. Das GModG trifft mit der neuen Sanierungspflicht ausschließlich Nichtwohngebäude. Wohngebäude-Eigentümer und WEGs sind von dieser spezifischen Pflicht nicht betroffen.
Beim Heizungstausch gilt für alle: Die 65-Prozent-Pflicht, dass neue Heizungen mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, wird ersatzlos gestrichen. Gas- und Ölheizungen sind damit wieder frei einbaubar, und funktionierende Heizungen dürfen unbegrenzt weiterlaufen und repariert werden. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen wachsenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe nutzen (Bio-Treppe, § 43 GModG): 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040. Als klimafreundliche Brennstoffe gelten Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff und deren Derivate.
Beim Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung teilen sich Vermieter und Mieter ab dem 1. Januar 2028 die CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte je zur Hälfte (gilt für Wohnraummietverhältnisse). Die Mehrkosten der Bio-Treppe werden ab dem 1. Januar 2029 ebenfalls hälftig geteilt, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent des Gesamtverbrauchs.
Die Details der ergänzenden Grüngasquote (ab 2028 auf Lieferantenebene) soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz festlegen (§ 42a GModG). Bis dahin bleibt hier Klärungsbedarf.
Praktische Checkliste: Was jetzt zu tun ist
Wer in Hamburg oder Norddeutschland eine Gewerbeimmobilie, ein gemischt genutztes Gebäude oder ein größeres Mehrfamilienhaus hält, sollte vor Jahresende folgende Fragen klären:
- Welchen Energieausweis haben Sie aktuell? Für NWG ist der Verbrauchsausweis ab 01.01.2027 bei Verkauf oder Neuvermietung nicht mehr zulässig. Läuft Ihr Ausweis 2027 oder 2028 aus, planen Sie den Wechsel zum Bedarfsausweis nach § 81 GModG jetzt ein.
- Wann wurde das Gebäude gebaut? Die MEPS-Pflicht gilt als erfüllt, wenn das Baujahr ab 1996 liegt, eine Sanierung auf WSchVO 1995-Niveau vorliegt oder das Gebäude überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme beheizt wird.
- Haben Sie eine aktuelle Energiebedarfsberechnung? Ohne Bedarfsrechnung lässt sich der MEPS-Status (§ 40 GModG) nicht verlässlich einschätzen. Eine Energieberatung schafft hier Klarheit.
- Plant das Gebäude größere Änderungen? Bei Umbaumaßnahmen können Solarpflichten und neue Nachweisregeln greifen — ein frühzeitiger Check lohnt sich.
- Nichtwohngebäude mit mehr als 70 kW Heiz- oder Klimaleistung? § 56 GModG: Nachrüstpflicht für Gebäudeautomation bis 31.12.2029.
- Altanlage in einem Mehrfamilienhaus (≥ 6 WE)? § 60b GModG: Heizungscheck bis 30.09.2027.
Weitere Informationen zu den geltenden Förderprogrammen für energetische Sanierungen — etwa über die BEG oder regionale IFB-Hamburg-Programme — finden Sie auf unserer Website.
Fazit: Das Planungsfenster ist jetzt offen
Das GModG ist seit dem 29. Juli 2026 geltendes Recht. Es bringt neue Anforderungen an Gebäudeautomation, Energieausweise, Nichtwohngebäude und Neubauten — und damit deutlich mehr Regelungsdichte als das Schlagwort „freie Heizungswahl” vermuten lässt.
Eigentümer von Nichtwohngebäuden sollten bis Ende 2026 klären, ob ihr aktueller Energieausweis den neuen Anforderungen standhält und wo ihr Gebäude im Hinblick auf die MEPS-Schwellen von 2030 steht. Eine Energieberatung mit vollständiger Bedarfsberechnung schafft die nötige Planungsgrundlage. Alle weiteren Fördermöglichkeiten für die energetische Ertüchtigung sollten von Beginn an in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einfließen.
Quellen
- BMWSB: Gebäudemodernisierungsgesetz — Stand 28.07.2026
- Bundesregierung: GModG — Stand 28.07.2026
- GEG-Infoportal (BBSR/BMWSB): GModG-Chronologie und Neuregelungen — Stand 28.07.2026
- GEG-Infoportal: Regelungen zu Energieausweisen — Stand 08.2026
- Gesetze-im-Internet: § 79 GModG (Grundsätze Energieausweis) — Stand 29.07.2026
- Gesetze-im-Internet: § 42a GModG (Grüngasquote) — Stand 29.07.2026
- Gesetze-im-Internet: CO2KostAufG (Kostenaufteilung Vermieter/Mieter) — Stand 08.2026
- Bundesingenieurkammer: GModG tritt in Kraft — Stand 28.07.2026
- Haufe Immobilien: Energieausweise im GModG – Was sich 2027 ändert — Stand 08.2026
- Energie-Experten: Neuer Energieausweis 2027 – GModG-Änderungen — Stand 08.2026
- IWPro: GModG – Was sich ändert — Stand 07.2026
- Öko-Zentrum NRW: Update zum GModG — Stand 08.2026
- gewerbepass.de: GModG – Neue A-G-Klassen und Bedarfsausweis-Pflicht für NWG — Stand 07.2026
- biotreppe.com: Biotreppe 2026 – Alle Regeln und Prozente — Stand 08.2026
- Ebner Stolz: GModG verabschiedet — Stand 14.07.2026
- gebaeudemodernisierungsgesetz.info: Anforderungen, Fristen & Beratung — Stand 08.2026
- Haufe Immobilien: CO₂-Kosten Vermieter/Mieter — Stand 08.2026
- BDEW: GModG ist beschlossen — Stand 21.07.2026