Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich die Energieausweis-Regeln für Nichtwohngebäude. Entscheidend ist, ob ein neuer Ausweis ausgestellt werden muss: Ein noch gültiger Alt-Ausweis bleibt verwendbar.
Das GEG (heute: Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG) wurde zum 29. Juli 2026 geändert und umbenannt. Die Energieausweis-Reform tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Beide Termine stehen in Artikel 9 des Gesetzes vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226.
Das Wichtigste in Kürze
- Muss bei Verkauf oder Vermietung eines Nichtwohngebäudes ein neuer Energieausweis erstellt werden, ist ab 1. Januar 2027 eine energetische Bilanzierung nach § 81 GModG vorgeschrieben.
- Ein gültiger bestehender Ausweis genügt weiterhin; eine Neuvermietung allein verlangt keinen vorzeitigen Austausch.
- Neue Verbrauchsausweise sieht § 82 Abs. 1 künftig nur für Gebäude vor, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
- Nichtwohngebäude erhalten die Effizienzklassen A bis G.
- Die Mindestenergiestandards für bestehende Nichtwohngebäude nach § 40 wirken mit unterschiedlichen Schwellen ab 2030 und 2033.
Quelle: Änderungsgesetz, Artikel 2 und 9.
Bedarfsausweis-Pflicht: Wann ist eine Neuausstellung nötig?
§ 80 Abs. 3 GModG knüpft die Ausstellung bei Verkauf oder Vermietung daran, dass noch kein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Muss für ein Nichtwohngebäude ab 2027 ein neuer Ausweis erstellt werden, ist dafür die energetische Bilanzierung nach § 81 maßgeblich.
Ein vor 2027 ausgestellter, noch gültiger Verbrauchsausweis bleibt deshalb bis zu seinem Ablauf verwendbar. Die Reform allein löst keine Erneuerungspflicht aus. Energieausweise werden nach § 79 Abs. 3 für zehn Jahre ausgestellt. Quellen: geltender § 79 und künftiger § 80 Abs. 3.
Prüfen Sie vor einer geplanten Vermietung oder einem Verkauf zunächst das Ablaufdatum und die vorhandenen Gebäudeunterlagen. Wenn kein gültiger Ausweis vorhanden ist, sollten Sie die Neuausstellung rechtzeitig einplanen.
Was sich am Energieausweis ab 2027 ändert
| Thema | Regelung ab 1. Januar 2027 |
|---|---|
| Neuer Ausweis für Nichtwohngebäude bei Verkauf oder Vermietung | Energetische Bilanzierung nach § 80 Abs. 3 in Verbindung mit § 81 |
| Verbrauchsausweis | Nach § 82 Abs. 1 nur für ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Gebäude; Verbrauchserfassung über zwei Jahre |
| Effizienzklassen für Wohngebäude | A+ bis H |
| Effizienzklassen für Nichtwohngebäude | A bis G nach Anlage 10a |
| Berechnungsnorm | DIN/TS 18599:2025-10 |
Der Ausweis enthält unter anderem Angaben zu Primär-, End- und Nutzenergie, Treibhausgasemissionen, am Standort erzeugter erneuerbarer Energie, Reaktionsfähigkeit auf externe Signale, Niedertemperaturfähigkeit des Wärmeverteilungssystems und Modernisierungsempfehlungen. Für die Einstufung eines Nichtwohngebäudes in Klasse A gelten die Anforderungen an ein Nullemissionsgebäude.
Quelle: Änderungsgesetz, Artikel 2: §§ 81, 82, 85, 86 und Anlage 10a.
Mindestenergiestandards für bestehende Nichtwohngebäude
Die neuen §§ 40 und 41 GModG treten am 1. Januar 2027 in Kraft. § 40 begrenzt den Jahres-Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude im Verhältnis zum Referenzgebäude:
| Zeitpunkt | Höchstwert |
|---|---|
| Ab 1. Januar 2030 | 3,50-facher Referenzgebäudewert |
| Ab 1. Januar 2033 | 2,95-facher Referenzgebäudewert |
Die Berechnung umfasst Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung. Für das Referenzgebäude ist dabei ein Primärenergiefaktor von 0,7 anzusetzen.
§ 40 enthält auch Erfüllungsregelungen: etwa für Gebäude, die ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurden, dem Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 entsprechen, überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe beheizt oder mit Fernwärme versorgt werden. Hinzu kommen Ausnahmen, unter anderem für Baudenkmäler sowie unter den gesetzlichen Voraussetzungen bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.
Der Nachweis gegenüber der zuständigen Behörde kann nach § 41 anhand eines Energieausweises oder in anderer geeigneter Weise geführt werden. Prüfen Sie deshalb zuerst, welche Erfüllungsregelung oder Ausnahme auf das Gebäude zutrifft.
Quelle: Änderungsgesetz, Artikel 2: §§ 40–41.
Gebäudeautomation gesondert prüfen
§ 56 GModG regelt bereits die Ausstattung von Nichtwohngebäuden mit Gebäudeautomation bei einer Nennleistung der Heizungs- oder Klimaanlage von mehr als 70 kW. Die Nachrüstung muss bis zum 31. Dezember 2029 erfolgen, soweit sie technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Quelle: geltender § 56 GModG.
Was gilt für Wohngebäude?
Die beschriebenen Mindestenergiestandards des § 40 betreffen bestehende Nichtwohngebäude. Für Wohngebäude ergibt sich aus dieser Vorschrift keine entsprechende individuelle MEPS-Pflicht. Quelle: künftiger § 40 GModG.
Praktische Checkliste
- Energieausweis prüfen: Ausweisart, Ablaufdatum und geplanten Verkauf oder Vermietungsbeginn zusammen betrachten.
- Unterlagen zusammenstellen: Baujahr, Sanierungsnachweise, vorhandene Berechnungen und Angaben zur Wärmeversorgung bereithalten.
- MEPS einordnen: Erfüllungsregelungen, Ausnahmen und gegebenenfalls den Referenzgebäudevergleich prüfen lassen.
- Anlagentechnik erfassen: Bei Nichtwohngebäuden die Anforderungen an Gebäudeautomation gesondert betrachten.
Für die weitere Planung finden Sie Informationen zur Energieberatung und einen Überblick über Förderprogramme.