GEG 2026: Welche Sanierungspflichten jetzt auf Eigentümer von Bestandsgebäuden zukommen

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes und der parallel laufenden kommunalen Wärmeplanung – in Hamburg bis Mitte 2026 verbindlich – stehen Eigentümer von Bestandsgebäuden vor einer Reihe neuer Pflichten. Die Stichworte “GEG 2026 Sanierungspflicht Bestandsgebäude” tauchen derzeit häufig in Beratungsgesprächen auf, weil Fristen, Ausnahmen und Fördersystematik unübersichtlich geworden sind. Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Regelungen, zeigt, worauf Eigentümer 2026 konkret achten müssen, und benennt die offiziell verfügbaren Förderwege von BAFA und KfW.

Was das GEG ab 2026 tatsächlich vorschreibt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der ab 1. Januar 2024 geltenden Fassung bleibt 2026 Grundlage – die häufig zitierte “GEG 2026” ist keine eigenständige Novelle, sondern bezeichnet die Phase, in der zentrale Übergangsregelungen erstmals in der Fläche greifen. Maßgeblich ist § 71 GEG: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Für Bestandsgebäude ist diese Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt.

In Großstädten über 100.000 Einwohner – dazu zählt Hamburg – gilt die 65-%-EE-Pflicht spätestens ab dem 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen ab dem 30. Juni 2028. Solange die kommunale Wärmeplanung nicht abgeschlossen ist, dürfen funktionierende Heizungen weiter betrieben und im Defektfall auch noch fossil ersetzt werden. Sobald die Wärmeplanung vorliegt und ein Gebiet als Wasserstoff- oder Wärmenetzgebiet ausgewiesen wird, ändern sich die Anforderungen für Neueinbauten entsprechend.

Unabhängig davon bleibt § 72 GEG bestehen: Konstanttemperaturkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen seit 2021 nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und älter als 30 Jahre sind, müssen ebenfalls außer Betrieb genommen werden – Brennwert- und Niedertemperaturkessel ausgenommen.

Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude im Detail

Neben der Heizungsthematik enthält das GEG in den §§ 47–48 weiterhin Nachrüstpflichten, die viele Eigentümer unterschätzen:

• Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des darüberliegenden Daches, sofern die Decke nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt.
• Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
• Austausch alter Heizkessel nach den oben genannten Kriterien.

Diese Pflichten gelten unmittelbar bei Eigentümerwechsel: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erbt oder kauft, muss die Nachrüstungen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang umsetzen (§ 47 Abs. 2 GEG). Eigentümer, die bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt haben, sind weiterhin von der unmittelbaren Pflicht ausgenommen – diese Ausnahme entfällt jedoch beim nächsten Eigentümerwechsel.

Für größere Sanierungen gilt zudem das Bauteilverfahren nach § 48 GEG: Wer mehr als 10 % einer Bauteilfläche (z. B. Außenwand, Dach, Fenster) erneuert, muss die geänderten Bauteile auf die Höchstwerte der Anlage 7 GEG bringen. Das betrifft auch scheinbar kleine Maßnahmen wie den Austausch der Fassadenverkleidung oder eine neue Dacheindeckung.

Die Rolle der kommunalen Wärmeplanung in Hamburg

Nach dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) müssen Großstädte bis zum 30. Juni 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorlegen. Hamburg arbeitet bereits seit 2022 daran und wird voraussichtlich frühzeitig liefern. Für Eigentümer ist das aus zwei Gründen relevant:

1. Gebietsausweisung Fernwärme: Wird ein Quartier als Wärmenetzgebiet ausgewiesen, entsteht eine realistische Option für den Anschluss an die Hamburger Fernwärme. In diesem Fall kann ein Anschluss die GEG-Anforderungen erfüllen, ohne dass eine Wärmepumpe oder Hybridlösung installiert werden muss.
2. Klarheit über Gasnetz-Zukunft: Gebiete ohne Wasserstoff-Ausweisung verlieren mittelfristig die Perspektive auf gasbasierte Heizungen. Wer hier 2026 noch in eine Gas-Brennwertanlage investiert, sollte die Übergangsregeln und Beratungspflicht nach § 71 Abs. 11 GEG kennen: Vor Einbau einer fossilen Heizung ist eine verpflichtende Energieberatung vorgeschrieben.

Eine qualifizierte Energieberatung – inklusive Luftdichtheitsmessung nach DIN EN ISO 9972 bei Sanierungen mit hohem Standard – schafft hier die nötige Entscheidungsgrundlage.

Welche Förderungen 2026 zur Verfügung stehen

Die Förderlandschaft hat sich seit 2024 stabilisiert und gliedert sich in zwei Säulen:

BAFA – Energieberatung für Wohngebäude (EBW): Die Bundesförderung für Energieberatung übernimmt 50 % des Beraterhonorars, gedeckelt auf 650 € für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. 850 € für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten. Ergebnis ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), der zusätzlich einen iSFP-Bonus von 5 % bei nachfolgenden BEG-Einzelmaßnahmen freischaltet.

BAFA – Energieberatung für Nichtwohngebäude (EBN): Für Nichtwohngebäude (Gewerbe, Vereinsgebäude, Kommunen) liegt die Förderung bei 50 % des Beraterhonorars, maximal 1.700 € bei Gebäuden bis 200 m² NGF und maximal 5.000 € darüber – Stand der aktuellen Richtlinie.

KfW – Wohngebäude-Kredit (KfW 261): Für die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard (EH 85 bis EH 40 EE) steht der Kredit 261 mit Tilgungszuschüssen zur Verfügung. Voraussetzung ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten und in der Regel eine Luftdichtheitsprüfung nach DIN EN ISO 9972 (Blower-Door).

KfW – Heizungsförderung (KfW 458 für Selbstnutzer, KfW 358/359 für andere Antragsteller): Für den Austausch fossiler Heizungen gegen erneuerbare Systeme. Die Grundförderung beträgt 30 %, ergänzt um Effizienz-Bonus, Klimageschwindigkeitsbonus und einkommensabhängigen Bonus nach den Vorgaben der BEG-EM-Richtlinie.

KfW – Klimafreundlicher Neubau (KfW 297/298): Für Neubauten mit Standard “Klimafreundliches Wohngebäude”. Relevant für Eigentümer, die im Bestand Ersatzneubau planen.

Konkrete Bonushöhen sollten Eigentümer immer in den aktuellen KfW-Merkblättern prüfen – sie unterliegen regelmäßigen Anpassungen.

Was Eigentümer 2026 konkret tun sollten

Für Eigentümer von Bestandsgebäuden in Hamburg und Norddeutschland empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen:

1. Bestandsaufnahme: Heizungsalter, Dämmstandard oberste Geschossdecke, Leitungsdämmung. Damit lässt sich klären, ob aktuelle Nachrüstpflichten greifen.
2. Kommunalen Wärmeplan abwarten – aber nicht passiv: Die Veröffentlichung des Hamburger Wärmeplans gibt Aufschluss über Netzgebiete. Bis dahin lohnt eine BAFA-geförderte Energieberatung mit iSFP, um Varianten zu vergleichen.
3. Sanierungsfahrplan erstellen: Der iSFP ist die wirtschaftlich sinnvollste Grundlage – nicht nur wegen des 5-%-Bonus, sondern weil er Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge bringt.
4. Blower-Door-Test einplanen: Bei jeder hochwertigen Sanierung (Effizienzhaus-Standard, Lüftungsanlage, KfW-Förderung) ist die Luftdichtheitsmessung nach DIN EN ISO 9972 Pflichtnachweis.
5. Beratungspflicht beachten: Vor Einbau einer neuen fossil betriebenen Heizung verpflichtet § 71 Abs. 11 GEG zur Beratung über mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und CO₂-Bepreisung.

Häufige Fragen

Muss ich 2026 zwingend meine Gasheizung austauschen? Nein. Funktionierende Heizungen genießen Bestandsschutz. Pflicht zum Austausch besteht nur bei Defekt (Havarie) nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung – und auch dann gelten mehrjährige Übergangsfristen.

Was passiert, wenn ich ein Haus erbe oder kaufe? Dann greifen die Nachrüstpflichten nach § 47 GEG innerhalb von zwei Jahren: Dämmung der obersten Geschossdecke, Leitungsdämmung und ggf. Austausch alter Heizkessel.

Brauche ich für eine Sanierung einen Blower-Door-Test? Für KfW-geförderte Effizienzhaus-Sanierungen und bei Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ja. Die Messung erfolgt nach DIN EN ISO 9972, Verfahren 1 oder 2.

Wie hoch ist die Förderung für eine Energieberatung? BAFA fördert 50 % des Beraterhonorars: maximal 650 € für Ein- und Zweifamilienhäuser, maximal 850 € für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten. Bei Nichtwohngebäuden bis 1.700 € (bzw. 5.000 € bei größeren Objekten).

Gilt das GEG auch für denkmalgeschützte Gebäude? Denkmalgeschützte Gebäude und Bausubstanz mit besonders erhaltenswerter Substanz sind von zentralen Anforderungen freigestellt (§ 105 GEG). Eine individuelle Bewertung durch einen Energieeffizienz-Experten ist trotzdem ratsam.

Wer Klarheit über die eigenen Pflichten und sinnvolle nächste Schritte sucht, profitiert von einer fundierten Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan. M-tectum begleitet Eigentümer in Hamburg und Norddeutschland von der Erstanalyse bis zur Förderabwicklung – inklusive Luftdichtheitsmessung und KfW-Nachweis. Mehr Informationen zur Energieberatung und zum individuellen Sanierungsfahrplan.